Un lead pregunta por el depa de dos dormitorios a las 9 de la noche. Tu asesor lo ve al día siguiente, a media mañana. Para entonces, ese lead ya le escribió a otra inmobiliaria.
Soy Diego, de Los Autómatas. Construimos agentes de IA que atienden por WhatsApp, Instagram y TikTok, conectados a un CRM propio. Te cuento cómo funciona un chatbot para inmobiliarias bien hecho, qué dicen los datos del mercado y qué no debe hacer nunca.
El problema: muchos leads, pocas visitas
Si vendes departamentos, ya conoces la escena. Los leads llegan de los portales y de los anuncios de Meta, y casi todos preguntan lo mismo: ¿cuánto cuesta?, ¿cuántos metros tiene?, ¿dónde queda exactamente?, ¿aplica al Crédito MIVIVIENDA?, ¿cuánto es la inicial?
Muchos preguntan y nunca visitan. Otros sí querían visitar, pero nadie les respondió a tiempo. Y tu asesor se pasa el día copiando precios en el chat, en vez de atender a quien ya está en la sala de ventas.
Lo que dicen los datos del mercado
El mercado está movido. Según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), entre enero y junio de 2026 se vendieron 15,477 viviendas nuevas en Lima Metropolitana y Callao, 26% más que las 12,308 del primer semestre de 2025. El ticket promedio fue de S/ 435,630.
Viviendas nuevas vendidas en Lima Metropolitana y Callao
Primer semestre de cada año, en unidades
| Ene a jun 2025 | 12,308 |
|---|---|
| Ene a jun 2026 | 15,477 |
Fuente: CODIP, Real Estate Data Analytics, vía Infobae (21 de julio de 2026).
Capeco, con su propia medición, contó 32,222 viviendas vendidas en Lima en los últimos cuatro trimestres, 30% más que el periodo anterior. Y según CODIP, más del 80% de lo vendido estaba en planos o en construcción. O sea, tu cliente compra algo que todavía no existe. Por eso, para mí, la visita al piloto es el momento clave.
Ahora mira cómo busca ese cliente. El estudio de perfil del comprador de CODIP encontró que el 75% se informa por redes sociales y el 81% revisa más de un portal antes de decidir. Además, la mayor actividad de búsqueda se da en las noches de lunes a viernes. Tu cliente busca cuando tu equipo ya se fue a su casa. Es el mismo patrón que vemos en otros rubros, donde 7 de cada 10 mensajes llegan fuera de horario.
Y la rapidez pesa. Harvard Business Review analizó 1.25 millones de leads: contactar en la primera hora hace casi 7 veces más probable calificar al lead que hacerlo una hora después, y más de 60 veces más que esperar 24 horas.
Qué hace un chatbot para inmobiliarias
- Responde con la información real del proyecto. Precios por tipología, metrajes, etapa de obra, fecha de entrega y áreas comunes. Si un dato no está en su ficha, no lo inventa: lo pasa a un asesor.
- Califica al lead. Pregunta lo que pregunta tu mejor asesor: presupuesto, distrito, si es para vivir o para invertir, cuándo piensa comprar y cómo lo va a pagar.
- Agenda la visita en el calendario de tu equipo comercial, con día, hora y asesor asignado.
- Manda recordatorios antes de la visita, con la ubicación. Te explico cómo funcionan en recordatorio de citas por WhatsApp.
- Pasa el lead a un asesor con contexto. El asesor no vuelve a preguntar todo: ya sabe qué depa le interesa, su presupuesto y si tiene la inicial.
- Registra todo en la central, con el portal o el anuncio de origen. Así sabes qué campaña trae visitas, no solo mensajes.
Ojo con el financiamiento
Con el Decreto Supremo 011-2026-VIVIENDA, publicado en El Peruano el 20 de junio de 2026, el Bono del Buen Pagador del Crédito MIVIVIENDA llega a S/ 27,800 para viviendas de S/ 69,900 a S/ 99,600. En el tramo más alto, para viviendas de más de S/ 248,300 hasta S/ 367,600, el bono es de S/ 7,900.
El agente puede explicar estos tramos y decir en cuál cae cada depa. Lo que no hace es prometer que el cliente califica: eso lo evalúa la entidad financiera.
Del anuncio a la visita agendada
WhatsApp · en línea
Hola, vi el anuncio del proyecto. ¿Cuánto está el depa de 2 dormitorios?
21:14
Hola, soy el asistente virtual del proyecto. El de 2 dormitorios tiene 62 m² y está desde S/ 349,000. La entrega es en el segundo semestre de 2027. ¿Lo buscas para vivir o para invertir?
21:14
Para vivir. ¿Aplica al bono de MiVivienda?
21:15
Por su precio, entra en el tramo del Bono del Buen Pagador de S/ 7,900. Si calificas o no, lo evalúa el banco. ¿Ya tienes ahorrada la cuota inicial?
21:15
Tengo como el 10%. ¿Puedo ver el piloto este sábado?
21:16
Claro. El sábado hay visitas a las 10:00 a.m. y a las 12:00 m. ¿Cuál te acomoda?
21:16
A las 10
21:17
Listo, quedó tu visita el sábado a las 10:00 a.m. con una asesora del proyecto. El viernes te mando un recordatorio con la ubicación.
21:17
Asesor humano
Hola, soy la asesora del proyecto. Ya vi que buscas el de 2 dormitorios para vivir. Te espero el sábado.
09:05
El recorrido de un lead
- 01
Llega el lead
Portal o anuncio de Meta
- 02
El agente responde
Precio, metraje y entrega
- 03
Califica
Presupuesto, distrito, plazo y pago
- 04
Agenda y recuerda
Calendario del asesor
- 05
Asesor con contexto
Todo queda en la central
Paso a paso: cómo empezar en tu inmobiliaria
- 1.Arma la ficha de cada proyecto. Tipologías, precios, metrajes, etapa, fecha de entrega y horarios de la sala de ventas. Esa ficha es la única fuente del agente.
- 2.Define las preguntas de calificación. Pocas y claras. Si el agente hace un interrogatorio, el lead se va.
- 3.Conecta el calendario de tu equipo comercial y decide cómo se reparten las visitas entre asesores.
- 4.Escribe qué va siempre a una persona. Negociación de precio, descuentos, separación, dudas legales y reclamos.
- 5.Etiqueta el origen de cada lead. Portal, anuncio de Facebook, de Instagram o de TikTok.
- 6.Mide cada semana: leads, calificados, visitas agendadas y visitas que de verdad llegaron.
Cómo lo hacemos en Los Autómatas
Te soy honesto: todavía no tenemos un caso público en el rubro inmobiliario, así que no te voy a vender uno. Lo que sí tenemos son agentes que hacen esta misma lógica en otros rubros. En Clínica Wong, el agente Sara atendió a 2,742 personas y dejó 185 citas confirmadas. Agendar una cita médica y agendar una visita al piloto se parecen bastante: responder rápido, calificar, reservar y avisar.
Lo que instalamos es una Central Autómata: el agente de IA más un CRM propio. WhatsApp, Instagram, TikTok y Messenger caen en un solo panel. Los leads se reparten entre tus asesores, cada uno con el anuncio de origen, y puedes apagar el bot en un chat cuando un asesor toma la conversación. Todo tu equipo entra sin costo extra, y la central es tuya, no de un SaaS. César lo explica a fondo en CRM para WhatsApp.
La implementación estándar toma unas 2 semanas. La Central Autómata parte desde S/ 550 al mes más una implementación desde S/ 1,500, sin IGV. El precio final lo cerramos en el diagnóstico, según tus leads y tu operación. Más detalle en precios.
Preguntas frecuentes
- ¿El chatbot reemplaza a mis asesores?
- No. El agente responde, filtra y agenda. La visita, la negociación y el cierre siguen siendo de tus asesores, que ahora llegan con el lead ya calificado.
- ¿Puede responder sobre el Crédito MIVIVIENDA?
- Sí, con la información oficial que cargamos en su ficha, como los tramos vigentes del Bono del Buen Pagador. Explica en qué tramo cae cada depa, pero no promete que el cliente califica: eso lo evalúa la entidad financiera.
- ¿Sirve si tengo varios proyectos?
- Sí. Cada proyecto tiene su ficha. El agente pregunta cuál le interesa al cliente y asigna la visita al equipo de ese proyecto.
- ¿Cuánto demora tenerlo funcionando?
- Una implementación estándar toma unas 2 semanas. Antes de salir, lo probamos con las preguntas reales que hoy reciben tus asesores.
